L'immobilier en Afrique: entre dynamisme économique et résilience environnementale

Le Produit intérieur brut (PIB) réel africain a fortement rebondi en 2021, avec un taux de croissance de 6,9 %, soutenue par la reprise de la demande mondiale, la hausse des prix du pétrole (bénéficiant aux économies exportatrices de pétrole), la levée des restrictions liées à la pandémie de COVID-19 dans la plupart des pays et la croissance associée de la consommation intérieure et de l’investissement.

Toutefois, la croissance du PIB réel de l’Afrique devrait, selon les projections, se ralentir à 4,2% en 2022 sous l’effet d’une décélération induite par l’atténuation des effets de base et les incertitudes liées :

• A la persistance de la pandémie de COVID-19,
• Ainsi que l’impact de la guerre entre la Russie et l’Ukraine.

D’ailleurs, si la pandémie et le conflit russo-ukrainien persistent, les perspectivistes envisagent que la croissance de l’Afrique devrait stagner autour de 4% en 2023.

Ainsi, les perspectives de croissance de l’Afrique sont soumises à des flottements associés à des risques plutôt défavorables. Outre les retombées du conflit ukrainien (baisse de la production mondiale) ou la situation du COVID-19 (émergence de nouveaux variants et faible campagne de vaccination), les freins à la croissance sont:

• L’inflation, avec un taux moyen de 13,5% en 2022, projeté sous la pression d’une hausse brutale du prix des matières premières, en particulier de l’énergie et des denrées alimentaires,
• Une forte vulnérabilité liée à l’endettement. Ainsi, la dette souveraine continue à menacer la reprise économique avec un ratio dette / PIB de l’Afrique autour de 70%,
• L’accroissement des risques climatiques et environnementaux. L’Afrique est ainsi la région la plus sujette aux chocs climatiques avec 5 pays du continent parmi les 10 pays les plus touchés au niveau mondial (131 catastrophes météorologiques extrêmes recensées entre 2020 et 2021).

Face à ces difficultés et pour stimuler la reprise économique post COVID-19, la Banque Africaine de Développement (BAD) souligne la nécessité de mettre en œuvre un ensemble de mécanismes visant à:

• Accélérer l’accès et le déploiement des campagnes de vaccination,
• Remédier aux vulnérabilités de la dette,
• Coordonner des actions de politique budgétaire et monétaire pour continuer à stimuler la demande.

En effet, en 2021, après s’être effondrés avec la pandémie, les principaux moteurs de la croissance ont été la consommation privée et l’investissement. Cette reprise a soutenu une augmentation globale de l’activité économique: la hausse de la consommation des ménages estimée à 4,3% en 2021 a contribué à 62% de la croissance du PIB. Si l’environnement inflationniste accru ne freine pas cet essor de la consommation des ménages, l’offre dans le domaine des services et de l’industrie, et notamment en immobilier, devrait en bénéficier.

Cela sera plus particulièrement le cas des pays qui sauront mettre en œuvre des réformes afin de:  

• Soutenir l’industrialisation et le développement du numérique,
• Améliorer encore l’accès au marché du travail, notamment au travers de l’enseignement,
• Encourager les innovations du secteur privé.

Un secteur privé qui a de l’appétit pour financer des investissements en Afrique : en 2021, les investissements en capital-risque ont atteint 5,2 Md de dollars tandis que le private equity a investi plus de 21 Md de dollars sur une période de référence 2015 – 2020.

L’immobilier profite de cette abondance de liquidité; un exemple parmi d’autres, cette transaction impliquant le fonds luxembourgeois GEM Global qui intègre le capital de la société kényane de développements de projets immobiliers Centum Real Estate.

Les investisseurs / développeurs français sont également positionnés sur le continent: historiquement, comme le Groupe Duval, présent depuis le début des années 2010 en Afrique de l’Ouest, ou depuis quelques années, comme Réalités, depuis sa base au Maroc ou encore comme Redman implanté à Dakar.

Mais si ces acteurs profitent d’un marché en plein essor, soutenu par une demande qui reste, à ce stade, vigoureuse, ils doivent tenir compte malgré tout de certaines limites. Outre les incertitudes évoquées plus haut, les acteurs de l’industrie immobilière en Afrique doivent intégrer à leurs modèles:

• Des trajectoires résidentielles et sociales incertaines pour les ménages,
• La durabilité fluctuante des systèmes constructifs,
• Le coût environnemental, notamment en termes de mitage des sols et de surconsommation des ressources naturelles.  

Ainsi, comme en France ou en Europe, l’immobilier n’échappe pas à l’enjeu de la résilience climatique sachant qu’ici, et plus qu’ailleurs, cette résilience nécessite de trianguler de manière intégrée les dimensions économiques, sociale et environnementale du développement durable. L’industrie immobilière doit s’appliquer à ce que les voies de développement retenues atténuent les risques climatiques, stimulent la croissance économique et créent des emplois de qualité. Autrement dit, l’immobilier doit profiter du dynamisme du contient mais aussi participer à la transformation structurelle de l’Afrique, socialement et économiquement.