L'immobilier, un gisement de valeur pour les entreprises françaises

L’Etat français a lancé en 2020 la “Stratégie ETI” pour promouvoir un tissue de 5 400 entreprises et plus de trois millions de salariés. L’ambition était notamment d’améliorer la compétitivité des ETI et leur attractivité afin d’accélérer la réindustrialisation du pays.

La séquence politique récente, portées les gigafactories, a alimenté cette stratégie. L'enjeu est répondre aux objectifs d'approvisionnements, de souveraineté, de cohésion territoriale et de protection de l’environnement. Mais ces ambitions se heurtent à des contraintes très tangibles en commençant par la tension sur la main d'oeuvre, des sujtes de financement et des problématiques foncières. 

Pourtant, sur ce point, le potentiel existe et des opportunités émergent notamment pour les entreprises industrielles qui, historiquement, ont constitué des portefeuilles immobiliers comme autant de ressources à mobiliser. 

A la condition de disposer d’une vision complète de son parc et d’avoir préalablement déterminé une ambition stratégique basée sur des axes parmi lesquels :

• L’optimisation des coûts. Ceci implique l'évaluation des dépenses actuelles, l'identification de possibilités de réduction des coûts de fonctionnement, la rationalisation de l'utilisation des espaces, et la recherche de synergies entre les différentes implantations et les différents métiers de l’entreprise,
• L’adaptation aux besoins opérationnels. Cela passe par une analyse du parc immobilier afin, notamment, d’estimer s’il répond aux besoins opérationnels de l'entreprise. Cela peut inclure l'évaluation de la capacité de production, de la logistique, de la distribution, et de la gestion des stocks. L'objectif est d'optimiser l’exploitation des implantations afin d’améliorer l'efficacité opérationnelle mais aussi la valeur des actifs ,
• La gestion des risques. L'ambition stratégique doit également prendre en compte la gestion des risques liés au parc immobilier. Cela inclut l'évaluation, notamment, des risques qui pèseraient sur la gestion du portefeuille et des actifs, à l’instar de l’évolution des réglementations environnementales, du cadre législatif (décret tertiaire), des responsabilités juridiques (celles du bailleurs) ainsi que le suivi de l’état locatif et du risque de vacance et donc de pertes de revenus (lorsque le parc héberge des exploitants externes au groupe).

Ces éléments ci-dessus constituent les figures imposées classiques d’une analyse stratégique. Par ailleurs, deux grands thèmes montent en puissance et ne doivent pas être négligés :

• Durabilité et efficacité énergétique. L'impact environnemental et la durabilité sont de plus en plus importants dans la stratégie des entreprises. Il est crucial d'évaluer la performance énergétique du parc immobilier et d'identifier des opportunités d'amélioration, telles que l'adoption de technologies vertes, l'optimisation de la consommation d'énergie, et la mise en œuvre de pratiques durables, notamment dans la gestion du foncier (objectifs ZAN),
• Innovation et transformation digitale. Avec l'évolution des technologies et des modèles commerciaux, il est important d'explorer les opportunités offertes par les nouvelles technologies dans la gestion du parc immobilier. Cela peut impliquer l'utilisation de l'intelligence artificielle pour optimiser les opérations, l'adoption de solutions IoT pour la surveillance en temps réel et le pilotage des actifs.

Ces axes stratégiques se déclineront dans une feuille de route :

• Abordant la performance du portefeuille immobilier :
• Capitalisant sur la valeur des actifs constitutifs du portefeuille,
• Et fondée sur des montages juridico-financiers pour structurer le patrimoine de l’entreprise.

Enfin, ces sujets sont autant de points critiques dans les cas d’usage suivants :

• Assimilation d’une succession d’acquisitions externes ayant élargi le périmètre du portefeuille immobilier,
• Identification de solutions pérennes face à des difficultés financières de l’entreprise,
• Visée patrimoniale dans le cadre d’une transmission d’entreprise.