La mégatendance "santé": l'émergence de l'immobilier Life Sciences

Oxford Properties vient de s'allier à Novaxia pour investir dans les murs de laboratoire. Quelques mois plus tôt, c'était Axa IM qui achetait Kadans, gestionnaire de parcs scientifiques, pour 500 M€, afin d'en faire sa plateforme d'investissement sur cette classe d'actifs. 

Le marché européen du Life Sciences commence à frémir, dans le sillage de l'expérience américaine où les investisseurs ont déjà déployé des pôles bien définis et spécialisés pour évoluer dans un marché en pleine croissance : après la recapitalisation de 14,6 Md$ de Biomed Realty, Blackstone a mis la main sur un portefeuille de plus de 200 000 m² racheté à Brookfield pour plus de 3 Md$ tandis qu'Alexandria Real Estate Equities, Healthpeak Properties et Ventas ont récemment créée une JV avec le fonds souverain de Singapour pour développer quatre projets de campus aux Etats-Unis. 

Ces géants s'intéressent au marché du Life Sciences pour les fondamentaux attrayants qu'il propose : 

- déjà un enjeu fort, la crise du Covid a renforcé le sujet de la santé. Les Lifes Sciences apparaissent ainsi à l’abri de changements structurels et très adaptées à l’utilisation d’équipements et d'immobiliers spécialisés. Les actifs Life Sciences, dans un monde devant faire face à des enjeux sociétaux et des défis sanitaires, apparaissent ainsi comme "anti-cycliques", 

- ces actifs apparaissent également comme une source d'investissement alternative au moment où les liquidités n'ont jamais été aussi abondantes, 

- la concurrence paraît moins féroce sur cette classe d'actifs qui embarque une composante opérationnelle, pas toujours accessible à tous les investisseurs. En effet, un investisseur n'accueillera pas des industries pharmaceutiques, biotechnologiques et de technologie médicale comme un locataire lambda. Le Life Sciences a ses spécificités, 

- enfin, la demande est très forte, créant un déséquilibre avec l'offre actuelle. En effet, le financement du capital-risque est à un niveau record, tout comme le financement des institutions de recherche.

Mais "la demande immobilière du secteur des sciences de la vie n'est pas uniquement dictée par les investissements en capital-risque ; les initiatives gouvernementales de grande ampleur et les activités de capital-investissement et de fusions et acquisitions contribuent également à un certain nombre de transactions de grande taille. Les besoins des entreprises des sciences de la vie varient dans une large mesure en fonction du taux de réussite de leurs activités de recherche et développement, il est donc crucial qu’elles puissent disposer d'une certaine flexibilité et de solutions de croissance en matière immobilière" explique Christina Sigliano, Savills EMEA Head of Occupier Services. 

En 2020, l’Urban Land Institute estimait que les transactions de ce secteur ont représenté moins de 1% des 275 milliards d’euros investis cette année-là en Europe. Il y a fort à parier que le marché européen accélérera rapidement et verra croître ses parts de marché, portées par des inivitatives parallèles à celles d'Axa ou encore Novaxia. D'autant plus que les investisseurs auront sans doute de l'appétit pour une classe d'actif dont le taux de rendement initial dépassent d’environ 100 pb le niveau des actifs résidentiels et de bureaux "prime".