Inflation, guerre en Ukraine, action des banques centrales: face à l'adversité, l'immobilier tient

Natixis a publié un « flash économie » le 1er juin 2022, concernant l’analyse de bulles. L’idée de cette note est de cibler les secteurs d’activité dont les prix ont chuté avec la remontée des taux et la réduction des liquidités décidées par les Banques Centrales. Tech, cryptomonnaie et obligation High Yield ont vu leur prix beaucoup reculer avec l’annonce d’une politique monétaire plus restrictive.

En revanche, la sortie progressive de cette politique monétaire expansionniste semble ne pas avoir impacté d’autres secteurs parmi lesquels l’or, les obligations Investment Grade et…. l'immobilier, à la grande surprise de l’équipe étude de Natixis. Les prix restent encore élevés et les explications avancées par les analystes sont, d'une part, liées à la demande qui ne recule pas (ou peu) et, d'autre part, attachées à la rareté de l'offre, tant dans le résidentiel que le tertiaire (au sens large). 

Ainsi, les conditions sur les marchés de l'immobilier tertiaire semblent se stabiliser après avoir subi une baisse sensible pendant la pandémie. Et, à ce stade, la guerre en Ukraine ne semble pas avoir eu d’effet majeur, en particulier sur les actifs prime qui se maintiennent sans trop de difficultés. 

Toutefois, le segment prime ne représente qu’une partie d’un marché éclaté entre actifs Core, Core +, Value Add et Opportuniste. Ces deux derniers segments résistent mais la réalité tend à devenir difficile : l’inflation sur les coûts de travaux bousculent les business plans d’opérations de redéveloppement, le flou qui enveloppe l’environnement économique pèse sur les locataires et les préoccupations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) deviennent des facteurs extra-financiers de plus en plus examinés par les clients investisseurs des sociétés de gestion.

Mais si l’immobilier fait plus ou moins front, la dynamique de ce marché pourrait être affectée par un ralentissement global de l’économie qui résulterait d’une inflation générale non maîtrisée associés aux effets (notamment sur le coût de l'énergie) de l’enlisement du conflit ukrainien.

De plus, une correction prononcée des marchés du crédit immobilier pourrait également avoir un effet négatif sur les ressorts du marché immobilier et plus largement sur l’économie réelle. Le risque de contagion n'est pas inexistant : en effet, les institutions financières pourraient souffrir de pertes directes et d’un risque de crédit accru. Dans ce cas, c’est tout le financement des sociétés « non financières » qui pourrait être affecté. Possiblement exacerbé par des boucles de rétroaction négatives.