Le marché immobilier résidentiel européen: un marché vulnérable?

La BCE vient de publier fin mai sa "Financial Stability Review". L'occasion pour le vice-président de la BCE, Luis de Guindos, de faire un point sur les conditions de la stabilité financière dans la zone euro. Et sans surprise, celles-ci se sont déteriorées. En cause, un mécanisme global impliquant l’invasion de l’Ukraine par la Russie, ayant entraîné, sans surprise, une hausse des prix de l’énergie et des matières premières. Ce phénomène vient accentuer les risques d'inflation et de ralentissement de la croissance dans la zone euro. A ce stade, selon le rapport, ce sont pratiquement tous les aspects de l’activité économique qui sont touchés. 

C'est le cas avec le marché de l'immobilier résidentiel, quand bien même est-il toujours en croissance. En effet, les prix sur les marchés de la zone euro ont augmenté à un rythme record : les prix nominaux des logements ont augmenté de 9,6 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2021, soit le rythme le plus rapide observé au cours des vingt dernières années. 

Mais des vents contraires tendent à apparaître : la hausse des prix est à  nuancer. L'emballement général doit être freiné en rappelant les mécanismes nouveaux qui s'installent. Il s'agit d'une combinaison entre : 

- Le maintien du faible coût des emprunts (1), 

- Associé à une plus forte demande de logements post-pandémie (2), portée notamment par de nouveaux paradigmes (ie. télétravail),

- Ainsi que les pressions liées à l'offre, à l'instar des pénuries de main-d'œuvre et de matériaux (3).  

Ces princiaux facteurs exercent une pression à la hausse sur les prix ceinturés par des contraintes croissantes s'exerçant dans un contexte d'inflation exacerbé par la guerre en Ukraine. Le risque est d'observer un emballement général, à moyen terme, associé à une dynamique des prix des logements en rupture avec les fondamentaux, conjuguée à une surévaluation des actifs, dans un contexte d'endettement accru des ménages. 

Les mesures macro-prudentielles, la généralisation continue des prêts hypothécaires à taux fixe, les nouveaux seuils contraignants en matière d'endettement sont autant de boucliers qui devraient protéger de nombreux emprunteurs de la hausse des taux d’intérêt à court terme. Et écarter le spectre de la spirale prix / prêts.

Jusqu'à quand ?